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调研纪要|湖南省三四线城市(三十二):常德篇

2022-09-16 01:32:11 2740

摘要:正文共:3722字预计阅读时间:11分钟文/谢杨春、姚郑康调研感受远离长沙躲避虹吸,走出相对独立内生市场当前市场热度略好于省内其他三四线,与去年相比已然不足 返乡置业方兴未艾,棚改货币化安置余温犹在 地价、房价双滞涨,市场观望情绪加码 江北...

正文共:3722字

预计阅读时间:11分钟

文/谢杨春、姚郑康

调研感受

远离长沙躲避虹吸,走出相对独立内生市场

当前市场热度略好于省内其他三四线,与去年相比已然不足

返乡置业方兴未艾,棚改货币化安置余温犹在

地价、房价双滞涨,市场观望情绪加码

江北房价梯队差异不明显,同类竞品过多

客户对精装房抗性较大,偏好110-120平方米三房

沅江穿常德而过,将常德分为南北两个区域,江南是鼎城区,内有德山经开区,属城市郊区、发展较慢。江北是武陵区,是常德主城区,市场以武陵区老城区为中心向外共分为西北东三个区域,区隔明确。

老城以西是工业区,中烟芙蓉等工厂在此,产业支撑有保障。其中虽有万达商圈但覆盖面不大,板块内主要以国企集资房和待旧改自建房为主。老城以北是北部新区,2018年开始发展,采取配套先行的规划策略,湘雅医院、金融中心等配套先行落地。目前板块土地价格有起有伏,在售项目不多。老城以东是柳叶湖,板块内项目众多,品牌房企择地大多落在此处。

市场综述

市场热度较湖南省其他三四线略高

但与去年自身相比降温显著

得益于棚改“生机尚存”、返乡置业客补充、政策层面相对宽松,以及距长沙较远受虹吸效应影响弱等因素影响,常德市场相比湖南其他三四线城市更为平稳,热度也较高,并表现出一定的淡市抗压性。2019年1-8月常德商品住宅成交面积累计同比增速达29%,不仅超过了省内其他三四线城市,且略高于省会长沙。

常德市场热度相比其他省内城市有余,但与自身相比已然不足,成交表现日渐下行。自2018年下半年以来市场快速转冷,部分项目8月日均到访量仅10-15组,较2018年市场上行期下降近4成。

另,从商品住宅待售面积也可见一斑。2019年初常德整体库存量开始缓慢上行,结合各项目普遍反应销售有压力可以看到,虽市场成交热度还在,但购房者观望情绪加重,市场“江河日下”。

调控政策

调控主要集中在限价,

高层不得超出1万元/平方米

政策面常德与大多数三四线城市相似,调控整体较为宽松,目前集中在限价,采取成本法与市场比较法相结合,高层限价不得超出1万元/平方米。从实际调研情况来看,18年下半年政策出台起至今不曾放松,因此有不少开发商通过做精装来变相突破限价。整体而言,常德限价政策相对适度,在近两年市场热度较高的之际有效的避免了房价非理性快速上涨,且在当前淡市中也给予了房企一定的发挥空间。

棚改情况

棚改腰斩但体量尚存,

棚改客购买力不降反升

2019年以来常德棚改政策有收紧但未来体量仍巨大。2019年计划总量腰斩至2018年的41%,仅1.4万余户。虽然已陆续开始收紧,但2018年常德主城区商品住宅总成交套数仅2.17万套,据此推算2019年的棚改计划相比新房成交体量而言依旧很大。

值得注意的是,2019年2月常德政府发5号文提高了房屋拆迁安置的补偿标准,不仅将货币安置补贴提高到了3600元/平方米,而且新增了600元/平方米的建房补助费。因此,棚改客的购买力可以说是不降反升,征拆对象全面走向市场,比如体量达3500亩的中建生态智慧城项目棚改客户占比达20%。

客户来源

返乡客与郊县客填补棚改“退潮”后市场空缺

除了棚改客户以外,返乡置业和郊县客户也构成市场主力需求。2017年来受武汉、长沙限购、限贷政策影响,一部分在外工作的常德籍购房者回流,同时一部分区县市购房者进城购房,形成需求挤压效应。

一方面,郊县购房者进城置业填补了部分刚性需求,相对居住环境较差的德山区尤为突出,例如碧桂园十里公园下属郊县客置业占比超过50%。另一方面,外地返乡客接棒棚改客支撑起主城区部分改善型项目,返乡客对品牌更加认同,并且具有一定购买力,如恒大御龙天峰等成交主力便以返乡置业为主。

地价房价

房价、地价双双滞涨,

购房观望情绪浓郁

常德市场表现由热转冷除了在需求上受到棚改体量腰斩的影响外,市场缺乏上涨预期是成交转淡、购房者观望的关键原因,主要体现在地价与房价两方面。

地价滞涨导致房价上涨动力不足。这一点与今年上半年多数三四线城市土地市场火热带动房价、市场回暖截然不同。从2018年湖南省重点城市的土地成交价格可以看到,与省内三四线相比,常德的地价无论是从绝对值还是地价房价比都处于较低位置。

实际上,自2018年开始,常德涉宅用地的成交楼板价几乎没有涨幅,平均地价稳定在2000-3000元/平方米这一区间,房价上涨的预期在土地端基本被打消。

而房价滞涨甚至不升反降同样加重观望情绪、减弱投资意愿。在近两年三四线行情中迎来一波房价上涨后,此后常德价格几乎横盘,且出现一定程度回调。

2019年初各品牌房企感受到淡市压力纷纷降价走量,目前武陵区各板块房价基本在7500-8500元/平方米不等。房源售价超7500元/平方米的项目去化有难度,而8500元/平方米则为房价天花板,刚需客户表现出抗性;德山经开区房价偏低,均价在3000-5000元/平米不等。

综合来看,在地价缺乏涨劲、房价出现回调的背景下,常德作为内生型市场,成交表现自然随着市场预期的降低而不如往日。

价格梯度

各区域在售项目众多且缺乏价格梯度,

购房者更愿意为教育买单

除去房价在整体上滞涨回调的现象外,具体到每个项目我们可以看到,主城区内房价最大特点是“全城一个价”,不同区域间没有明显梯度。

品牌房企的在售项目新房毛坯均价7500元/平方米,精装房则均价8300元/平方米。低于市场均价的项目如中建生态智慧城即可凭借性价比去化优秀;高于市场均价的项目如恒大御龙天峰则销售遇冷,日均到访量不足10组。除此之外,主城区内绝大多数在售项目售价平均,购房者可选产品众多。

由于市面品牌房企产品众多,售价也相对平均,因而购房者对价格比较敏感。刚需客户普遍偏好110-120平米左右三房,客户对精装房抗性较大。但值得注意的是,购房者并非缺乏绝对购买力,虽对价格敏感,但愿意为教育超额支付住房费用。在同板块内最好的学校往往是绝对的金字招牌。如恒大华府项目凭借名校不仅新房劲销,而且二手房也颇为抢手,月租金整套可达2600元,也有一二手倒挂现象。

未来展望

市场不缺好房子缺好配套,

下半年热度仍有冷却趋势

目前,常德热点区域集中在武陵区,而万达商圈,柳叶湖和北部新城板块均较为热门,德山经开区楼市基本“凉凉”,主要寄希望于棚改驱动。总体而言,常德市场不缺房子而缺配套,因此配套相对完善的区域,购房者较为青睐。

棚改上,虽然已陆续开始收紧,但待拆城中村体量仍然巨大,在城市自身扩张的需要下,料未来棚改客户仍可占一定成交比重,长期仍然对楼市有支撑,但短期刺激效果会大打折扣。供应上,虽然在当前淡市之下,客户结构发生一定转变,但经过半年的适应期后房企也已调整项目推货节奏。下半年市场新盘预计推货量与市场需求容量大体平衡,这一点对未来房市发展有积极作用。房价上,价格滞涨且缺乏梯度虽然给购房者更多选择空间,但也使得城市在居住层次和产品层次上无法区分,短期仍会继续影响购房的观望情绪。企业竞争上,武陵区集中了恒大,碧桂园,保利,中建,中南等品牌房企,客户对于央企保利,中建,恒大认可度相对较高,保利中央公园,中建生态智慧城,恒大华府均有不错的销售表现。相对而言,品牌房企性价比高的项目依然不愁卖。

因此,总的来说,当下常德市场未免有些许平淡,下半年市场热度存在继续下滑的趋势。但基于整体楼市供求平衡下没有突出的棘手问题,市场向下的空间不大。长期而言,房价梯度尚未拉开,市场预期不明朗,虽然抗压性尚可但本轮周期内市场上行空间同样有限。

典型项目一:恒大·御龙天峰

售楼处实景/区位图

地理位置:武陵区紫缘路与常德大道交汇处

物业类型:小高层、洋房

建筑面积:38万平方米

装修:精装

盘时间:2018年5月

上次开盘售价:小高层9400元/平方米,洋房12000元/平方米

项目点评项目以洋房作为主打产品,产品户型主力段在120-130平方米三房。项目定位偏高端,精装产品以及花园绿化的项目打造遇到“叫好不叫座”的困境。再加上1.2元/平方米的定价大大超出城市购房者心中的房价天花板,项目实际销售表现较为冷淡。在市场棚改客群总量减少后,项目成交主力以认可品牌与产品的返乡置业客群为主,周成交量不足10套。

典型项目二:中建·生态智慧城

售楼处区位/沙盘

地理位置:武陵区桃花源大桥北

物业类型:小高层、高层

建筑面积:项目总规划3500亩

装修:毛坯

开盘时间:2018年10月

上次开盘售价:7500元/平方米

项目点评:项目体量巨大,总规划达3500亩,内有规划绿地公园、商业综合体等。项目当前开盘去化率较好,主要原因有二:一是项目周边的桃花源大桥附近尚有大体量的棚改与旧改项目,项目20%的成交即来源于棚改客群;二是项目定位刚改需求,房源售价6800元/平方米左右,相对低廉的售价所带来的性价比对主城区城西客群有较大吸引力。但是需要注意的是,生态智慧城项目体量庞大,后续商业以及公园等配套设施落地周期较长,对资金链的考验较大。当前项目热销很大程度上是因房源售价较低所带动。

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